Despejo por Falta de Pagamento: Como Funciona o Processo na Prática

Ação de despejo por falta de pagamento: o instrumento jurídico do locador inadimplido

A inadimplência do locatário é o risco mais comum na locação imobiliária — e o mais impactante para o patrimônio do locador. Cada mês de aluguel não recebido representa prejuízo direto, acumulado com IPTU, condomínio e eventual deterioração do imóvel. A ação de despejo por falta de pagamento é o instrumento jurídico previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) para retomada célere do imóvel e recuperação dos créditos devidos.

Entender esse processo — seus prazos, requisitos e estratégias — é essencial para que o locador tome as decisões certas no momento certo, sem perder tempo nem dinheiro.

Antes da ação: a notificação extrajudicial

A notificação extrajudicial não é obrigatória para ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento — o locador pode ir direto à via judicial. Mas ela é estrategicamente recomendável por três razões:

• Muitos locatários regularizam a situação ao receber a notificação formal — evitando o litígio
• A notificação constitui o locatário em mora inequívoca, fortalecendo a prova para o processo
• Pode desencadear uma negociação direta que resulta em acordo extrajudicial com parcelamento do débito

A notificação deve ser enviada por cartório (notificação extrajudicial) ou por carta registrada com aviso de recebimento — e-mail ou WhatsApp não produzem os mesmos efeitos jurídicos para fins de constituição em mora.

Petição inicial: o que deve constar

A ação de despejo por falta de pagamento combina dois pedidos: a rescisão do contrato de locação e o despejo do locatário, cumulados com a cobrança dos aluguéis em atraso e encargos (IPTU, condomínio, multa contratual e honorários).

Documentos necessários para a petição:

• Contrato de locação vigente
• Planilha de débitos atualizada (aluguel + encargos + multa + juros)
• Comprovantes de pagamento que evidenciem a inadimplência
• Notificação extrajudicial e AR (se realizada)
• Documentos do fiador ou apólice de seguro fiança (quando houver garantia)

Liminar de despejo: quando e como obtê-la

O art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato prevê a concessão de liminar de despejo em ação por falta de pagamento quando o contrato não tiver garantia locatícia (sem fiador, caução ou seguro fiança). Nesse caso:

• O locador deposita caução equivalente a 3 meses de aluguel
• O juiz pode conceder a liminar em até 5 dias
• O locatário tem 15 dias para desocupar voluntariamente após a intimação da liminar

Quando há garantia locatícia, a liminar é mais difícil de obter — o processo segue o rito ordinário, com citação e prazo para purgação da mora.

Purgação da mora: a "segunda chance" do locatário

O art. 62, II, da Lei do Inquilinato confere ao locatário o direito de purgar a mora — ou seja, pagar integralmente o débito atualizado (aluguéis, encargos, multa, juros e custas processuais) — em até 15 dias após a citação. Se o pagamento for realizado dentro desse prazo, o processo é extinto e o contrato retoma sua vigência.

Este direito é exercível apenas uma vez a cada 24 meses de contrato — locatário que já utilizou a purgação de mora nos últimos 2 anos não pode fazê-la novamente.

Prazo médio e execução do despejo

Sem purgação da mora e sem liminar, o prazo médio para uma ação de despejo por falta de pagamento no Rio de Janeiro varia entre 4 e 10 meses, dependendo da vara, da complexidade do caso e da existência de recursos. Com liminar concedida, o locatário pode ser despejado em 15 a 45 dias.

Após o trânsito em julgado ou o cumprimento da liminar, o locatário que não desocupa voluntariamente é despejado por oficial de justiça — com força policial se necessário.

Recuperação dos valores devidos

O despejo retoma o imóvel — mas não recupera automaticamente os valores em atraso. Para isso, há duas vias:

• Ação cumulada — a ação de despejo pode ser cumulada com a cobrança dos valores devidos, executados no mesmo processo após o despejo
• Execução contra o fiador — quando há fiança, o crédito pode ser executado diretamente contra o fiador, muitas vezes com penhora de imóvel
• Execução do seguro fiança — a seguradora paga os valores cobertos pela apólice, usualmente com mais agilidade que a via judicial

Erros que atrasam e encarecem o processo

• Não documentar a inadimplência adequadamente antes de ajuizar
• Aceitar pagamentos parciais após a inadimplência sem reserva expressa de direitos — o que pode ser interpretado como novação parcial da dívida
• Contratar advogado sem experiência em direito locatício — petições mal elaboradas resultam em emendas, atrasos e retrabalho
• Não incluir todos os encargos na planilha de débitos — IPTU, condomínio e multas contratuais compõem o crédito e devem estar na petição inicial

Na Samuel LimaN, atuamos em ações de despejo por falta de pagamento com protocolo de resposta rápida — da notificação extrajudicial ao cumprimento do mandado de despejo — protegendo o patrimônio do locador com agilidade e segurança jurídica.