Certidão de Ônus Reais: O que é e Por Que Solicitar Antes de Comprar um Imóvel

O que é a certidão de ônus reais e por que ela é o documento mais importante da due diligence?

A certidão de ônus reais é o documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis que traz o extrato completo dos ônus, gravames e restrições que recaem sobre determinado imóvel — registrados e averbados na matrícula. É o "extrato bancário" jurídico do bem: mostra tudo que compromete ou limita a propriedade plena.

Nenhuma compra, permuta, doação ou financiamento imobiliário deveria ser formalizado sem a análise prévia da certidão de ônus reais atualizada. Quem dispensa esse documento pode adquirir um imóvel hipotecado, penhorado, com usufruto vitalício ou objeto de litígio judicial — e descobrir isso só após a assinatura da escritura.

O que a certidão de ônus reais revela?

Hipoteca

A hipoteca é um direito real de garantia pelo qual o imóvel responde por uma dívida do proprietário (ou de terceiro) sem que a posse seja transferida ao credor. Se o devedor não pagar, o credor pode executar a hipoteca e levar o imóvel a leilão — mesmo que o imóvel já tenha sido vendido a um terceiro de boa-fé, se a hipoteca estava registrada na matrícula.

Hipoteca registrada sem cancelamento (quitação averbada) significa que o imóvel ainda está vinculado à dívida. Comprar um imóvel hipotecado sem exigir a quitação prévia é um dos erros mais custosos do mercado imobiliário.

Alienação fiduciária

Na alienação fiduciária (modalidade mais moderna e segura que a hipoteca), a propriedade do imóvel é transferida ao credor fiduciário (geralmente um banco) como garantia de um financiamento. O devedor fiduciante tem a posse, mas a propriedade plena só retorna a ele após a quitação total do financiamento.

Imóvel com alienação fiduciária registrada sem baixa não pode ser vendido sem anuência do banco — a venda sem essa anuência é nula. A certidão de ônus reais revela se a alienação fiduciária já foi cancelada (baixa averbada) ou se ainda está ativa.

Penhora e arresto

A penhora é a constrição judicial de um bem para garantir o pagamento de uma dívida em processo de execução. O imóvel penhorado pode ser vendido a terceiros, mas a penhora segue o bem — o comprador adquire o imóvel sujeito à execução.

A ausência de penhora na certidão de ônus reais não garante que não há execuções em andamento sem registro — daí a importância de combinar a certidão de ônus reais com certidões pessoais do vendedor (certidões cíveis, trabalhistas e fiscais).

Indisponibilidade de bens

Ordens de indisponibilidade emitidas por autoridades judiciais ou administrativas (Receita Federal, TCU, COAF) impedem qualquer alienação do imóvel. O tabelião de notas não pode lavrar escritura de imóvel com indisponibilidade registrada — mas o comprador que não verifica a matrícula pode assinar um instrumento particular de compra e venda sem perceber a restrição.

Usufruto

O usufruto confere ao usufrutuário o direito de usar e fruir o imóvel (morar, alugar) pelo prazo estabelecido — geralmente vitalício. O nu-proprietário (quem tem a propriedade despida do usufruto) pode vender o imóvel, mas o comprador adquire apenas a nua-propriedade: não pode usar nem alugar o bem enquanto o usufrutuário viver.

Servidão

A servidão é um encargo que um imóvel (serviente) suporta em benefício de outro (dominante). Exemplos: servidão de passagem, de aqueduto, de vista. A servidão registrada na matrícula obriga todos os proprietários futuros do imóvel serviente — é uma restrição permanente ao uso da propriedade.

Cláusulas restritivas (inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade)

Imóveis transmitidos por doação ou herança podem ter cláusulas restritivas: inalienabilidade (proíbe venda), impenhorabilidade (protege de execução) e incomunicabilidade (exclui do regime de bens do casamento). Essas cláusulas ficam averbadas na matrícula e condicionam qualquer negócio com o bem.

Como obter a certidão de ônus reais

A certidão de ônus reais é solicitada no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está registrado. Desde 2021, pode ser solicitada eletronicamente pelo portal do ONR (Operador Nacional do Registro de Imóveis). O prazo varia de 1 a 5 dias úteis; o custo segue a tabela de emolumentos do estado.

Para due diligence, a certidão deve ser emitida há no máximo 30 dias antes do negócio. Uma certidão mais antiga pode não refletir registros recentes — penhoras e indisponibilidades podem ser averbadas a qualquer momento.

A certidão de ônus reais não é suficiente sozinha

A certidão de ônus reais revela os ônus registrados na matrícula — mas não captura ações judiciais em andamento sem registro, dívidas fiscais não inscritas em dívida ativa ou compromissos de compra e venda não registrados. Uma due diligence completa combina:

• Certidão de ônus reais e ações reipersecutórias
• Certidões pessoais do vendedor (cíveis, trabalhistas, fiscais e de protestos)
• Certidões negativas de IPTU e taxas condominiais
• Consulta ao sistema de indisponibilidades da Receita Federal

Na Samuel LimaN, realizamos a due diligence imobiliária completa — incluindo análise da certidão de ônus reais, certidões pessoais do vendedor e relatório executivo com todos os riscos identificados antes da assinatura do contrato.